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UNPI 28 - Lucé Chartres
Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Centre-Val-de-Loire

Fiche actualité fédération

Les troubles anormaux de voisinage plus difficiles à établir en ville

Dans une affaire récente, le propriétaire d’un pavillon se plaignait de la construction, sur la parcelle voisine, d’un immeuble d'une hauteur de 8,90 mètres. Il invoquait le fait que cette construction entrainait des troubles anormaux de voisinage, et notamment une perte d’ensoleillement.

La cour d’appel a néanmoins rejeté sa demande de dommages-intérêts, ce que valide la Cour de cassation : « attendu qu'ayant constaté (…) que les deux terrains étaient situés dans une zone fortement urbanisée de la petite couronne de la ville de Paris, où l'habitat évolue au gré des opérations de constructions, et retenu que M. et Mme X... ne sauraient exiger que l'ensoleillement dont ils bénéficiaient ne soit jamais modifié, la cour d'appel a pu en déduire que les troubles dont ils se plaignaient n'excédaient pas les inconvénients normaux de voisinage » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 mai 2018, 17-18.238).

La Haute-juridiction avait déjà jugé que, en secteur urbain, il est plus difficile de se plaindre de constructions en se prévalant d’un trouble anormal de voisinage. On peut dire qu’elle a tendance à tenir compte d’un critère « pré-occupation collective »*: ne peut se plaindre d’un trouble celui qui s’installe dans un secteur où, par définition, le calme ou l’environnement n’est pas le même qu’à la campagne.

Par exemple, elle a jugé « qu'ayant relevé que les constructions avaient été réalisées en zone urbaine dans un secteur où la situation existante et son maintien ne faisaient l'objet d'aucune protection particulière, qu'une haie végétale permettrait de diminuer ou de supprimer la perte d'intimité résultant des vues sur une partie du jardin depuis l'un des bâtiments construits, que les constructions édifiées au nord de la parcelle où se trouvent leur mas et leur piscine n'avaient qu'une faible incidence sur leur ensoleillement et que, s'agissant de la parcelle située au Sud-Ouest, rien n'établissait que la luminosité de la maison était affectée dans des proportions excédant le risque nécessairement encouru du fait de l'installation en milieu urbain, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant tenant à la proximité d'un centre commercial, a souverainement retenu que l'existence d'un trouble anormal du voisinage n'était pas établi » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 septembre 2015, 14-16.729, Inédit).

Frédéric Zumbiehl • Juriste UNPI

* On peut opposer la « pré-occupation-collective » à la « pré-occupation individuelle ». Cette dernière notion est mise en œuvre par exemple par l’article L.112-16 du Code de la construction et de l’habitation en matière d’activités professionnelles. Cet article énonce que « les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n'entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l'acte authentique constatant l'aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l'existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s'exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ».