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UNPI 28 - Lucé Chartres
Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Centre-Val-de-Loire

Fiche actualité fédération

Baux commerciaux : qui prend en charge des travaux de ravalement ?

Traditionnellement, dans les baux commerciaux, il est fréquent que les travaux d’entretien soient mis à la charge du preneur à l’exclusion des « grosses réparations » (au sens de l’article 606 du Code civil), qui demeurent à la charge du bailleur.

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 6 novembre 2014 (date d’entrée en vigueur d’un décret d’application de la loi « Pinel » du 18 juin 2014), cette répartition est même obligatoire.
En effet, un nouvel article R.145-35 du Code de commerce énonce que « ne peuvent être imputés au locataire (…) 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ».   

Les travaux de ravalement, entre autres, peuvent poser un problème de qualification.

Conformément à une jurisprudence constante, la Cour d’appel de Paris a récemment rappelé que « les travaux de ravalement relèvent normalement de l'entretien de l'immeuble, sous réserve qu'ils ne comportent pas d'interventions sur des éléments de la structure de l'immeuble, relevant des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil ».

En l’espèce, elle était appelée à se prononcer sur des « travaux de ravalement [ayant] consisté en des opérations de décapage et de nettoyage d'une part, en la réalisation d'un enduit de surfaçage et de badigeon d'autre part. Il n'est pas établi que d'autres travaux que de préparation des surfaces, qui auraient affecté la structure de l'immeuble, aient été effectués ».
Elle en conclut donc qu’il s’agit de simples travaux d’entretien.

A l’inverse, elle juge que « les travaux de couverture et zinguerie, facturés 48.850 euros HT (…), ne peuvent être considérés comme étant des travaux d'entretien mais relèvent des grosses réparations restant à la charge du bailleur » (Cour d'appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 14 novembre 2018, n° 16/00262).

Frédéric Zumbiehl • Juriste UNPI